Сдача квартиры по военной ипотеке в аренду: что нужно знать

Ситуация, когда квартира по военной ипотеке простаивает — например, военнослужащего перевели в другой регион, а покупали жильё заранее, под будущий переезд после службы, — встречается часто. Разберём, можно ли в это время сдавать такую квартиру в аренду, и что при этом важно не упустить.

Запрещает ли залог сдавать квартиру в аренду

Сам по себе залог банку и Росвоенипотеке не запрещает сдавать квартиру внаём — это Ваше право собственника, и залог как обременение с ним напрямую не связан (в отличие, например, от запрета продавать квартиру без согласия банка, который присутствует почти всегда). Тем не менее, конкретные условия Вашего ипотечного договора стоит перечитать отдельно — у части банков встречается формальное требование уведомить банк о сдаче в аренду или получить его письменное согласие, даже если это не блокирующее условие, а просто формальность. Лучше заранее уточнить это у банка, чем выяснять постфактум.

Главное, что нельзя забывать, — налог с дохода от аренды

Доход от сдачи квартиры в аренду — это обычный налогооблагаемый доход физического лица, и правило это не зависит от того, куплена квартира по военной ипотеке, в обычную ипотеку или за свои деньги. Есть два основных законных варианта уплаты налога:

• НДФЛ 13% как физическое лицо. Доход от аренды декларируется раз в год (декларация 3-НДФЛ) и облагается стандартной ставкой НДФЛ.
• Налог на профессиональный доход (режим самозанятого). При сдаче жилья физическим лицом можно оформить статус самозанятого и платить сниженную ставку — 4% при сдаче физическому лицу или 6% при сдаче организации, вместо 13%. Это законный и распространённый способ оптимизации для арендодателей, но у него есть свои условия и ограничения, которые стоит свериться на сайте ФНС перед оформлением.

Сдача квартиры «неофициально», без уплаты налога, — не какая-то серая зона, а прямое нарушение налогового законодательства с соответствующими рисками при выявлении (доначисление налога, пени, штраф) — независимо от того, идёт ли речь о военной ипотеке или любой другой недвижимости.

Как это соотносится со страховкой жилья

Напомним: страхование самого объекта недвижимости по условиям ипотеки обязательно (мы разбирали это в статье про страхование по военной ипотеке) и продолжает действовать независимо от того, живёт в квартире сам военнослужащий, члены его семьи или арендаторы. Но при сдаче в аренду стоит отдельно уточнить у страховой компании, покрывает ли полис риски, связанные именно со сдачей внаём, — отдельные страховые продукты по умолчанию рассчитаны на то, что в квартире живёт сам собственник, и требуют уведомления при сдаче в аренду.

Практические риски сдачи в аренду ипотечной квартиры

1. Износ и возможные повреждения — стоит заключать письменный договор найма с описью имущества и состоянием квартиры на момент заселения, это стандартная практика, защищающая обе стороны.
2. Просрочки платежей по договору найма — на обязательства перед банком и Росвоенипотекой это напрямую не влияет (платит Росвоенипотека из накоплений НИС), но может ударить по семейному бюджету, если на арендный доход рассчитывали как на часть бюджета.
3. Налоговые проверки. Регулярные переводы на карту от одного и того же человека — частый повод для внимания налоговой к незадекларированному доходу, даже без официальной жалобы соседей или арендатора.