Банкротство застройщика и военная ипотека: как защищены Ваши деньги

Покупка квартиры в строящемся доме по военной ипотеке у многих вызывает один и тот же вопрос: а что будет с деньгами, если застройщик обанкротится до сдачи дома? Вопрос обоснованный — именно такие истории регулярно всплывают в новостях. Но механизм расчётов по долевому строительству с 2019 года устроен иначе, чем раньше, и знание этого механизма снимает большую часть тревоги.

Как раньше теряли деньги дольщики

До реформы 2019 года застройщик получал деньги дольщиков сразу после заключения договора долевого участия (ДДУ) и использовал их напрямую на стройку — в том числе на текущую, а не только на конкретный дом. Если у компании возникали финансовые проблемы или стройка останавливалась, деньги дольщиков фактически уже были потрачены, и взыскать их было почти невозможно — отсюда и массовые истории обманутых дольщиков той эпохи.

Как работает защита денег сейчас — эскроу-счета

С июля 2019 года подавляющее большинство новостроек в России продаются по новой схеме, предусмотренной 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»: деньги дольщика (в том числе кредитные средства по военной ипотеке) поступают не напрямую застройщику, а на специальный эскроу-счёт в банке.

• Деньги на эскроу-счёте заблокированы банком и застройщику недоступны в течение всего строительства.
• Застройщик строит дом на собственные средства или на проектное финансирование — отдельный кредит, который банк выдаёт именно застройщику под залог будущей выручки.
• Деньги с эскроу-счёта банк переводит застройщику только после того, как дом построен и как минимум одна квартира в нём передана по акту приёма-передачи первому дольщику.
• Если застройщик не достроил дом или обанкротился до этого момента — деньги с эскроу-счёта просто возвращаются дольщику. Они физически не были потрачены, потому что застройщик их не получал.

Важно: средства на эскроу-счетах в банках застрахованы государством (через систему страхования вкладов) на сумму до 10 миллионов рублей на одного дольщика — для подавляющего большинства сделок по военной ипотеке этого достаточно, чтобы покрыть всю сумму на счёте.

На что обратить внимание при выборе новостройки

Банк, который выдаёт военную ипотеку, в любом случае не позволит оформить сделку по застройщику, работающему в обход эскроу-счетов (такие единичные случаи ещё встречаются по проектам, начатым до реформы, но это исключение, а не правило), — это дополнительный уровень защиты уже на этапе одобрения сделки. Тем не менее, перед выбором конкретного ЖК имеет смысл самостоятельно проверить несколько вещей:

1. На сайте застройщика или в проектной декларации должна быть прямо указана схема расчётов через эскроу-счета и банк, который их обслуживает.
2. Проектную декларацию можно свободно найти в реестре на сайте наш.дом.рф — там же видна и степень готовности дома на текущий момент.
3. Срок сдачи и степень готовности дома стоит сверять не только со словами менеджера по продажам, но и с официальными данными из реестра — расхождения в несколько кварталов случаются.

А если дом уже сдан, а дефекты обнаружились после заселения?

Это отдельный вопрос, не связанный напрямую с эскроу-счетами, — он регулируется гарантийными обязательствами застройщика по тому же 214-ФЗ (как правило, не менее 5 лет на конструктивные элементы и 3 года на инженерное оборудование). Эскроу-механизм защищает именно деньги на этапе строительства, а не качество уже переданной квартиры — если такая ситуация возникла, это повод обращаться напрямую к застройщику с претензией в письменном виде, а не повод для беспокойства за уже закрытую сделку по эскроу.